購房合同無效，購房款是否享有破產債權優先性？

近些年，因國家經濟結構轉型升級及“房子是用來住”的產業政策導向影響下，各地房地產市場發生了較大的變化。很多開發實力不強、管理水平落后的地產公司債務纏身、官司不斷，難以維系正常經營，紛紛走向資不抵債的困境，這也催生了很多城市大量“爛尾樓”的出現。爛尾樓不僅影響城市形象，且回遷戶安置、購房業主維權、農民工上訪等一系列社會問題頻發，成為構建“和諧社會”目標的頑疾。為此很多地方出臺了“爛尾樓”整治的綜合方略和措施。

鑒于爛尾項目地產公司債權債務關系復雜、各方權益主體繁多，為了理清債權債務關系、清產核資并吸引投資人盤活項目清償債權，很多地產公司主動或被動進入破產清算或者破產重整的司法程序。

房地產破產程序中，購房消費者往往人數眾多，矛盾突出，是一類無法忽視的債權群體，如何妥善處理好該類群體利益，事關破產重整案件能否順利推進，同時事關民生和福祉。但現階段我國的破產立法尚側重于程序，很多實體權利的處理亟待完善。比如本文核心分析的購房消費者與開發商簽署的房屋買賣合同被認定無效的情形下，購房消費者就其購房款債權是否享有優先性的問題。

要解構這個問題，我們從如下邏輯層面進行遞進式分析。

一、破產優先權制度的立法目的和保護法益

優先權按照傳統民法理論是指在某個特殊債權關系中債權人依照法律的規定而對債務人的財產所享有的優先于一般債權人受償的權利。就債務人的全部財產所享有的優先權稱為一般優先權，而對債務人的特定財產所享有的優先權稱為特別優先權。企業破產領域往往會涉及大量債權性質界定及清償順位問題，對各類債權的保護法益和保護原則將直接影響債權實現及破產司法價值實現。但客觀來說，我國尚未建立統一的優先權制度，《企業破產法》只是規定了幾種權利受償的先后次序，而沒有從權利實體進行嚴格分析界定，算不上完整意義上的優先權制度。

但不可否認的是破產優先權的存在有其獨特的司法價值和意義。首先，能加強對人權的保護及對弱勢群體基本利益的維護，比如職工工資、勞動報酬的優先保護；其次，保障公共利益和國家利益，比如設定司法費用優先權、稅收優先權以保障國家司法活動和行政管理活動正常運轉；還有，維護正常市場經濟秩序，促進交易，比如擔保優先權；再者，維護全體全體債權人共同利益，比如設定共益費用優先權。

由此可見，優先權制度的立法目的是為了保護某種特殊的法益。對于房地產破產領域，除上述權益的優先保護外，還涉及建設工程價款優先權、購房消費者債權優先權等的特殊保護，雖然《企業破產法》沒有明文規定，但在其他法律法規及特別性規定中予以界定。

比如建設工程優先受償權，《民法典》第八百零七條規定“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。” 根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）第三十六條的規定，建設工程價款優先受償權優先于抵押權和其他債權。

雖然建設工程價款優先受償權的權利屬性在法理上尚在一定程度的爭議，但《民法典》通過法律規定其作為法定優先權進行保護，其具有了積極的社會效果，一方面能更有效地解決現實中大面積拖欠工程款，承包人及相對弱勢的建筑工人或農民工權益普遍性得不到保護的嚴重社會問題，這是工程款優先權立法主要解決的問題和保護的法益。另一方面也有利于推動建設工程項目的經濟處置行為，有利于釋放效益和效率價值，促進利益關系的合理配置和平等互動。

對于房地產破產領域大量涉及的購房消費者優先權的問題，目前尚未有法律明文規定，未免遺憾。但從《最高人民法院關于最高人民法院執行工作辦公室關于<最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復>中有關消費者權利應優先保護的規定應如何理解的答復》的司法界定及導向來看，對相對弱勢的個人消費者基本生存權的保護是其優先保護的根本法益，該種法益的保護甚至超越了對建設工程價款優先受償權及抵押優先權的保護。

但正因沒有法律的直接明文規定，導致房地產破產實務中破產管理人及破產審理法院對該權利的處分方式各有千秋，為此出現了大量的爭議，甚至矛盾尖銳，不可調和，破產債權確認糾紛案件層出不窮，一定程度上影響了破產法司法價值的呈現。相信未來我國從立法對購房消費者優先權的界定會逐漸完善和健全。

二、合同無效是否必然導致喪失法定優先權？

要回答這個問題，我們可用舉例加歸謬法來論證。比如建設工程施工合同無效，是否必然導致建設工程價款優先受償權的喪失？答案顯然是否定的，因為根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）第三十五條“與發包人訂立建設工程施工合同的承包人，依據民法典第八百零七條的規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。” 第三十八條“建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。”的司法解釋規定，可以推導出如下結論：施工合同效力與法定工程款優先權并無直接因果關系，無論合同效力如何，只要工程質量合格，其具備了行使優先受償權的前提條件。

為此，我們檢索了最高院指導性案例“河南恒和置業有限公司、中天建設集團有限公司建設工程施工合同糾紛一案”。該案一審法院河南省高級人民法院（2018）豫民初3號《民事判決書》判決內容如下：一、河南恒和置業有限公司與中天建設集團有限公司于2012年9月17日、2013年6月26日簽訂的兩份建設工程施工合同無效；二、確認河南恒和置業有限公司欠付中天建設集團有限公司工程款288428047.89元；三、中天建設集團有限公司在工程價款288428047.89元范圍內，對其施工的恒和國際商務會展中心工程折價或者拍賣的價款享有行使優先受償權的權利；四、駁回中天建設集團有限公司的其他訴訟請求。一審判決后，河南恒和置業有限公司不服，遂向最高院提起上訴，經最高院審理，出具(2019)最高法民終255號《民事判決書》，判決“駁回上訴、維持原判”。

由此可見，合同無效則債權喪失法定優先權屬于錯誤結論，其最根本原因還得回溯到法定優先權的立法目的和保護法益。如前所述，建設工程價款優先受償權主要保護的是承包人及相對弱勢的建筑工人或農民工基本生存權的法益，故其權利的享有并不以合同效力作為前提條件。同理，就購房消費者的購房款債權，若法律保護的法益是相對弱勢的個人購房消費者的生存權益和社會民生權益，則其不應以購房合同的效力作為前提條件。這是很容易得出的結論。

然而，目前房地產破產案件中，很多破產管理人及破產審理法院往往忽略了優先權制度深層次立法目的及保護法益，而簡單的以購房合同的效力作為購房消費者是否享有優先權的判斷標準，購房合同無效，則對購房款債權僅機械地以普通債權加以認定。更有甚者，有些法院對購房款債權性質異議的債權確認之訴以案涉標的金額作為訴訟費收費標準，人為設置弱勢群體維權門檻，實在與破產法的立法目的和宗旨背道而馳。

三、最高法最新司法判例確立了購房款優先債權認定的司法導向

眾所周知，在沒有法律明文規定的情況下，最高人民法院往往通過批復及司法判例來確定司法實務中存在普遍爭議的案件的處理思路及司法導向。針對購房消費者的購房價款本金的債權性質及清償順序，最高人民法院（2021）最高法民申1386號《民事裁定書》基本確立了消費者購房款債權優先性的認定導向，且該優先性并不以購房合同有效作為前置條件。

    （一）案情簡介

黎某等102名購房人在金穗公司經法院裁定進入破產程序后，以房屋《內部認購申請書》及補充協議向管理人申報購房款本金及其他損失債權。經管理人審核認定，確認黎某等人已交付的購房款本金為優先債權，其他損失為普通債權。金穗公司土地抵押權人中國長城資產管理股份有限公司廣西壯族自治區分公司向管理人申報債權，并申報對土地享有擔保物權。經管理人審核認定，確認長城資產廣西分公司在抵押物金穗公司土地使用權變賣款范圍內款項為優先債權，超過上述變賣款之外的債權款項為普通債權。長城資產廣西分公司作為債權人不服管理人對黎某等購房人債權的審核意見，認為黎某等人與金穗公司的購房合同因開發商未取得預售證而無效，不屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定的消費者，因而認定購房款債權優先權錯誤。遂向桂林中院提起債權確認之訴，要求確認黎某等購房人的債權為普通債權。

案件經桂林市中級人民法院一審、廣西壯族自治區高級人民法院二審、最高人民法院再審，均維持管理人審核意見，駁回長城資產廣西分公司訴訟請求。

   （二）廣西高院二審審判觀點（原文摘錄）

最高院有關消費者購房款優先權的批復規定體現了保護處于弱勢地位的房屋買受人的精神。本案中，因金穗公司未取得商品房預售許可證而導致合同無效，但合同無效的主要過錯不在購房戶，不能由購房戶承擔應由開發商承擔的風險。對付房款未達50%的購房者是由于金穗公司的原因導致其喪失了在條件成就時可通過補足房款達到過半以上的機會，對比長城資產廣西分公司通過收購債權獲得的抵押權對價，一審法院基于對本案購房戶統一平等保護原則出發，對處于弱勢地位的房屋買受人進行優先保護并不損害該公司的利益，法律亦不應將上述房屋買受人生存權利排斥。 

   （三）最高法再審審判觀點（原文摘錄）

房地產開發企業破產案件中，破產債權類型紛繁復雜，存在諸多價值沖突和利益衡平。破產債權的清償順序對各方當事人的切身利益影響巨大。為切實平衡好房地產開發企業、購房人、其他債權人之間的關系，公平保護各方當事人的合法權益，最高人民法院先后出臺了《批復》《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》等司法解釋，并就山東省高級人民法院處置濟南彩石山莊房屋實賣合同糾紛案作出答復。上述解釋和答復意見均賦予已支付全部或大部分購房款的購房消費者特殊的法律保護，不僅可以對抗其他優先權利，而且能夠排除強制執行，體現了優先保護處于相對弱勢的房屋買受人的法律精神，確立了購房消費與普通消費應當予以區別對待的原則。

本案被申請人與金穗公司之間簽訂的是《內部認購申請書》，據此交付的款項為"認購訂金"，約定"該款項于正式簽訂《房屋買賣合同》時自動轉為房款"。雖然雙方事后未能簽訂《房屋買賣合同》，但雙方當事人均同意上述款項屬于《批復》第二條規定的"消費者交付購買商品房的款項"。原判決根據前述司法解釋以及答復意見的邏輯關系，并基于對案涉購房消費者的統一平等保護以及實現案件處理的實質公平，認為本案被申請人作為購房消費者享有的購房款返還請求權優先于長城資產廣西分公司享有的抵押權予以受償，駁回長城資產廣西分公司的訴訟請求，符合本案實際，處理意見較為公允，本院予以認可。

最高法的上述判決意見基本確立了破產案件中購房消費者購房款債權認定的基本原則及司法導向，結合2021年12月1日正式實施的《最高人民法院統一法律適用工作實施辦法》，將真正推動實現法律適用的統一，實現全國法院系統“類案同判“的基本目標。該案將對該類債權的認定具有典型指導意義。

四、破產案件中對購房消費者優先權適用原則的理解和把握

通過上述分析，我們認為，破產案件中購房消費者優先權的設置本質上是基于對相對弱勢的房屋買受人基本生存權益進行優先保護的基本法益。但其優先權益的適用并非是絕對的、無條件的，其有一定的適用原則、范圍和方法，我們建議可以從如下方面予以理解和把握：

   （一）購房消費者應有別于經營性住房（如商鋪、寫字樓）及非剛需性物業（如車庫、車位）購買者，后者不應享有債權優先性。

   （二）存在投資性購房（比如同一項目購買多套房產，明顯超出合理居住需求）或投資性質的以房抵債（比如民間借貸抵房、金融債權抵房）等情形的，不屬于購房消費者，該類性質購房不享有購房債權優先性。

   （三）簽署有效商品房買賣合同的購房消費者可向破產管理人主張繼續履行合同的方式實現實質意義上的優先權。選擇解除商品房買賣合同的購房消費者，對其返還購房款的請求享有債權優先性。

   （四）簽署的商品房買賣合同存在無效情形，則需審查合同無效的原因，若存在虛假、通謀等意思表示導致合同無效的，因購房者存在故意或重大過錯，就其購房款返還請求權不享有優先性。若開發商未取得預售證或明顯惡意阻止合同有效條件成就導致購房合同無效的，購房消費者應就其返款購房款請求權享有優先性。

   （五）若簽署商品房買賣預約合同，尚未訂立本約合同的，則購房消費者可向破產管理人主張按照預約合同約定訂立本約合同或選擇解除預約合同要求返款購房定金或預付款。管理人根據破產項目實際情況有權選擇訂立本約合同也有權選擇解除預約合同。預約合同解除的，購房消費者應就其返還購房定金或預付款的請求權享有優先性。

特別說明：上述是我們對本文主題之分析解構及對購房消費者優先權適用原則之基本理解，因無法律、法規明確規定亦無司法解釋等系統權威解讀，僅代表一家之言，若恰能對立法者、司法者有所啟示，則實為吾等大幸，亦為弱勢群體之幸！

作者簡介

何映波

北京盈科（昆明）律師事務所 股權高級合伙人

盈科全國建設工程與房地產法律服務運管中心 副主任

北京盈科（昆明）律師事務所第三屆管理委員會 主任

北京盈科（昆明）律師事務所建設工程法律事務部 主任

盈科BOD建工律團 創始人